НЮАНСЫ СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРОВ

– В каких случаях и как заключить предварительный договор?

– Предварительным называется договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 361 ГК).

Такой договор должен заключаться в форме, которая установлена для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме договора влечет его недействительность (ничтожность).

В предварительном договоре стороны должны указать предмет и другие существенные условия основного договора. В обязательном порядке указывается срок заключения основного договора. При несоблюдении сторонами этого правила основной договор заключается в течение года.

Если в течение срока действия предварительного договора основной договор сторонами не заключен, либо одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.

Нередки случаи, когда одна из сторон уклоняется от заключения основного договора. В этом случае другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о заключении основного договора. Если будет установлено, что одна из сторон уклонялась от заключения договора необоснованно, она обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

С какой целью заключается предварительный договор? Как правило, в тех случаях, когда вещи, которая является предметом договора купли-продажи, у будущего продавца еще нет в наличии. Но продавец уверен, что эта вещь у него появится в недалеком будущем.

Покупатель, заинтересованный в покупке именно этой вещи, хочет получить гарантии, что она не будет продана кому-то другому. Поэтому стороны будущего договора купли-продажи индивидуально определенной вещи (квартиры, автомобиля, антиквариата) письменно договариваются о том, что как только вещь поступит в собственность продавца, последний будет обязан продать ее покупателю, поименованному в предварительном договоре.

В предварительном договоре стороны оговаривают все основные условия продажи вещи, включая, конечно же, и ее цену.

Нередко стороны предварительного договора обеспечивают его исполнение задатком, что является вполне разумным.

О существенных условиях основного договора, которые должны быть включены в договор предварительный, следует сказать особо.

Статья 364 ГК РУз, являясь общей нормой для всех договоров, к существенным условиям относит предмет договора, условия, которые прописаны в законе как существенные для определенных видов договоров, а также все те условия, на включение которых в договор настаивает одна из его сторон.

Если существенные условия в договор не включены, такой договор заключенным не считается. К существенным закон относит не только условия, им установленные, но и все те, на которых настаивает одна из сторон договора.

Поэтому не откладывайте включение этих условий на момент подписание основного договора. Ведь если другая сторона откажется их принять при подписании основного договора, он будет заключен на условиях договора предварительного.

А если вы откажетесь подписать основной договор без включения в него требуемых вами условий, которые не были прописаны в предварительном договоре, то другая сторона с большой долей вероятности получит в суде решение о понуждении вас заключить договор на условиях предварительного договора.

Вывод из сказанного такой: предварительный договор необходимо составлять с такой же педантичностью, как и основной договор, с тем, чтобы все существенные условия предварительного договора трансформировались в основной договор таким образом, который бы устроил вас как сторону договора, и договор с точки зрения закона считался заключенным. Исходите из того, что разница между предварительным и основным договорами состоит только во времени их исполнения.

Мы рекомендуем потребителям быть внимательными при заключении предварительных договоров.

Нужно всегда помнить, что предметом основного договора являются обязательства по передаче имущества, выполнение работы или оказание услуги. Если, например, продавец отказывается передать вещь покупателю по основному договору, последний вправе истребовать эту вещь через суд.

Предметом предварительного договора является обязательство заключить в будущем основной договор о передаче вещи, выполнении работы или оказании услуги. И если продавец откажется этот договор заключить, то покупатель не вправе истребовать от него имущество, названное в предварительном договоре. У него есть только право обратиться в суд о понуждении продавца заключить основной договор о передаче вещи.

Если это требование покупателя будет судом удовлетворено, то и в этом случае продавец может уклониться от передачи вещи. Тогда покупателю придется снова обращаться в суд. Сколько месяцев пройдет, прежде чем покупатель получит желаемое, подсчитать нетрудно.

– Нужно ли перезаключать договор аренды при смене генерального директора? Или в этом случае заключается дополнительное соглашение к договору?

– Необходимости нет ни в перезаключении договора, ни в подписании дополнительного соглашения на основании смены генерального директора. Это объясняется тем, что стороной договора является юридическое лицо, а не ди ректор, представляющий его интересы. То есть, при смене директора сторона договора (юрлицо) и условия, которые определяют права и обязанности сторон, не меняются. Поэтому вносить изменения либо перезаключать договор не требуется. Юридическое лицо от своего имени приобретает и осуществляет гражданские права и несет гражданские обязанности (ст. 48 ГК РУз).

Так же нет необходимости в действиях такого рода в отношении и других документов, в случае если действующий генеральный директор уйдет в отпуск или на больничный, а его полномочия будут временно переданы другому лицу.

– Нашей организацией был заключен договор подряда. Со своей стороны, мы выполнили все обязательства, подготовили акт выполненных работ и направили подрядчику. Однако заказчик отказывается его подписывать. Как быть?

– Вы не сможете в суде ссылаться на односторонний акт выполнения работ, который составляется в случае отказа заказчика от принятия результата работ. Суд будет исходить из того, что фактически результат работ не был передан заказчику в установленном порядке.

Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче выполненного по договору строительного подряда результата работ, либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приему (часть первая статьи 680 ГК).

Сдача результата работ подрядчиком и прием его заказчиком оформляется актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта, в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной (часть четвертая статьи 680 ГК).

Односторонний акт сдачи или приема результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными (часть пятая статьи 680 ГК).

Чтобы исключить возможность заказчика ссылаться на неуведомление или ненадлежащее уведомление об окончании работ, необходимо направить извещение об этом заказчику до направления акта приема работ, если в договоре не предусмотрены иные способы надлежащего уведомления сторон. Уведомление должно содержать опись вложения.

Елена ЕРМОХИНА,
юрист-эксперт.


TELEGRAM: 👉https://t.me/soliq_plus

🔰FACEBOOK: https://fb.com/Soliqplusuz



Барча ҳуқуқлар ҳимояланган. Сайтдан маълумот олинганда манба кўрсатилиши шарт.
Условия использования материалов: Все права защищены законами Республики Узбекистан о средствах массовой информации и об авторском праве и смежных правах.

1) Необходимо поставить голубой линк к слову «Soliq plus / Налоги плюс» и направить на наш телеграм канал https://t.me/soliq_plus
2) Неосведомленность об этих правилах не освобождает от ответственности, зафиксированной в соответствующих законодательных актах.