ДОГОВОР АРЕНДЫ: УСЛОВИЯ И ВИДЫ ОПЛАТЫ

Договор аренды – достаточно распространенный вид договоров в предпринимательской деятельности. В той или иной ситуации многие сталкиваются с его оформлением, зачастую используя готовые типовые формы. Некоторые делают это на автомате, к сожалению, не учитывая, что многие его условия имеют большое значение, например, оплата. О том, как правильно сформулировать условия оплаты в той или иной ситуации, мы и поговорим.

Согласно части 3 статьи 544 ГК РУз, арендная плата может быть установлена в виде:

– твердой суммы платежей;

– доли поступлений от использования арендованного имущества;

– предоставления услуг;

– передачи имущества в собственность;

– передачи имущества в аренду;

– возложения затрат на улучшение арендованного имущества;

– иных видов арендной платы по усмотрению сторон.

Если же условие о виде (форме) арендной платы не согласовано, то в этом случае считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (часть 1 статьи 544 ГК РУз).

Арендная плата в твердой сумме платежей

Платежи на территории Узбекистана осуществляются в сумах. Следовательно, надлежащее согласование арендной платы в твердой сумме платежей производится путем указания размера арендной платы в сумах.

Пример формулировки условия:
«Арендная плата по настоящему договору составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) сумов».

Если договором определена арендная плата в виде твердой суммы платежей, арендатор не вправе без согласия арендодателя использовать иные формы арендной платы. В частности, он не может передавать арендодателю товар в счет погашения задолженности.

Если же условие о форме арендной платы в виде твердой суммы платежей не согласовано, в этом случае считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить, а арендодатель может получить плату не в той форме, на которую они рассчитывали при заключении договора.

В виде доли полученных плодов, продукции или доходов

Арендная плата может быть установлена в виде доли поступлений, полученных в результате использования арендованного имущества. В зависимости от объекта аренды и способа его использования стороны могут согласовать арендную плату путем установления доли одного или нескольких видов поступлений.

К поступлениям от использования имущества Гражданский кодекс относит плоды, продукцию и доходы. При этом он не содержит определения этих понятий и не разграничивает их.

В юридической литературе разграничение видов поступлений проводится исходя из способа их получения.

Под плодами подразумеваются результаты органического развития животных и растений. Это продукты кустарниковых и древесных пород растений, приплод скота и птицы, приносимые ими продукты (молоко, яйца, шерсть) и т. п.

К продукции относят овеществленные результаты хозяйственной деятельности (труда). Это вещи, поступление которых невозможно без организованной деятельности человека.

Доходы определяются как поступления от участия вещи в экономических отношениях. К таким поступлениям относятся проценты, арендные платежи и т. д.

В статье 536 ГК РУз предусмотрено, что арендатор является собственником плодов, продукции и доходов, полученных в результате пользования имуществом. Таким образом, арендатор вправе распоряжаться поступлениями от использования имущества, в частности передавать долю от них арендодателю в качестве арендной платы, если соответствующее условие будет согласовано в договоре аренды.

Сторонам договора следует четко разграничить понятия «плоды» и «продукция» в договоре, хотя и те, и другие поступления являются собственностью арендатора, поскольку различное понимание данных терминов может привести к разногласиям при определении размера арендной платы.

Например, поступлениями от использования стада коз могут быть молоко, козий пух и приплод. С одной стороны, все это является результатом органического развития арендованного скота и может быть признано плодами. С другой стороны, получение пуха и молока невозможно без участия арендатора (без осуществления начеса и дойки). И в этом случае молоко и пух могут быть отнесены к продукции. Если договор предусматривает арендную плату в форме доли плодов, к объему поступлений для расчета арендной платы по первому критерию может быть отнесен только приплод, а по второму – приплод, молоко и пух.

Если для исполнения договора не важно, какими плодами будет расплачиваться арендатор (важен только объем поступлений), в договоре можно использовать либо общий термин – «поступления», либо перечислить все виды возможных поступлений.

Пример формулировки условия:
«Арендная плата по настоящему договору составляет 1/10 доли от общего количества поступлений, полученных в результате использования арендованного имущества».

Внимание! Результат переработки плодов (продукции) является самостоятельной вещью, не имеющей отношения к поступлениям от использования арендованного имущества. Поэтому такую вещь арендатор не может передать, а арендодатель истребовать в качестве арендной платы, установленной в форме доли поступлений.

Часть плодов или продукции, поступившая от использования арендованного имущества, может оказаться некачественной. Поэтому при согласовании условия о внесении арендной платы в форме передачи арендодателю доли продукции или плодов сторонам необходимо определить судьбу такой продукции (плодов). Для этого необходимо согласовать:

– характеристики продукции (плодов), признаваемой качественной;

– участие арендодателя в проверке качества продукции (плодов);

– порядок утверждения результатов такой проверки;

– выделение доли арендодателя из общего числа всей произведенной продукции (полученных плодов) или из числа продукции (плодов), прошедшей контроль качества.

Пример формулировки условия:
«Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 10% продукции, изготовленной на арендуемой производственной линии. Доля продукции, подлежащей передаче в собственность арендодателя, определяется из общего числа продукции, прошедшей внутренний контроль качества на соответствие требованиям».

В виде доли доходов

Условие об арендной плате в форме доли дохода подразумевает, как правило, денежное обязательство арендатора, поскольку чаще всего доходы поступают в виде денежных средств. Доходами от использования арендованного имущества могут быть доходы арендатора, полученные по договору субаренды имущества или в результате выполнения работ, оказания услуг с использованием арендованного имущества.

Если для исполнения договора не важно, долю каких доходов необходимо внести в качестве арендной платы, в договоре достаточно использовать общий термин «доходы» и указать размер доли, подлежащей передаче арендодателю.

Пример формулировки условия:
«Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 15% от дохода, полученного в результате использования оборудования».

В некоторых случаях арендуемое имущество используется арендатором в различных целях. В подобных ситуациях стороны могут установить, что в качестве арендной платы вносится доля дохода одного вида. Для согласования данного условия в договоре необходимо конкретизировать тип дохода, применяемого для исчисления арендной платы, путем указания на его источник.

Пример формулировки условия:
«Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 35% от дохода, полученного в результате использования арендованного имущества в качестве аттракциона».

При установлении арендной платы в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов особое значение приобретает учет таких поступлений. Поэтому в договоре необходимо согласовать механизм установления объема поступлений.

Если арендодатель намерен контролировать объем поступлений путем проверки таких сведений, в договоре необходимо указать:

– форму предоставления сведений и перечень документов, их подтверждающих;

– сроки предоставления арендатором сведений;

– порядок (в том числе сроки) проверки и утверждения арендодателем сведений, предоставленных арендатором.

Примеры формулировки условия:
«Арендатор одновременно с возвратом арендованного имущества передает арендодателю отчет о доходах, полученных от использования имущества. Арендодатель проверяет представленные арендатором данные, производит расчет арендной платы и направляет арендатору счет на сумму арендной платы либо мотивированный отказ от принятия отчета».

«Арендатор ежеквартально в письменном виде предоставляет арендодателю информацию об объеме поступлений от арендованного имущества. Представленная информация должна быть утверждена арендодателем в течение пяти дней с момента ее получения путем направления арендатору соответствующего уведомления или отклонена в этот же срок с письменным обоснованием отклонения».

В виде предоставления арендатором определенных услуг

При согласовании данной формы арендной платы стороны должны указать в договоре те услуги, которые арендатор обязан предоставить в качестве оплаты. Для надлежащего определения услуг сторонам необходимо согласовать:

– перечень (виды) и объем услуг;

– место оказания услуг и сведения об объектах, связанных с их оказанием;

– сроки (период) оказания услуг;

– стоимость в денежном выражении.

Пример формулировки условия:
«В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор оказывает арендодателю услуги по уборке принадлежащих арендодателю помещений площадью ______ кв. м, расположенных по адресу ______________, в течение всего срока аренды со следующей периодичностью: мытье полов – ежедневно, мытье зеркал (3 шт.) – еженедельно, мытье окон (9 шт.), оконных рам и откосов – 1 раз в 2 месяца.

Общая стоимость услуг, оказываемых в качестве арендной платы, составляет 90 000 сумов, что соответствует 100% арендной платы».

Арендодателю при выборе указанной формы арендной платы следует учитывать, что, если в течение срока действия договора у него отпадет необходимость в получении услуг, он не сможет потребовать от арендатора внесения арендной платы в иной форме.

В виде передачи вещи в аренду арендодателю

Для установления такой формы арендной платы сторонам необходимо обусловить, т. е. определить договором данную вещь. Кроме того, сторонам рекомендуется согласовать следующие условия:

– объем правомочий арендатора (временное владение и (или) временное пользование);

– срок аренды;

– порядок передачи и возврата имущества.

Пример формулировки условия:
«В качестве арендной платы арендатор предоставляет арендодателю во временное владение и пользование торгово-выставочное оборудование согласно перечню, указанному в приложении № 1 к настоящему договору, на срок, равный сроку аренды имущества».

В виде передачи вещи в собственность арендодателя

Для установления арендной платы в форме передачи имущества стороны должны согласовать:

– условие о наименовании подлежащей передаче вещи;

– условие о количестве вещей, подлежащих передаче.

Пример формулировки условия:
«В качестве арендной платы арендатор передает, а арендодатель принимает в собственность цемент марки P.O.42.5R в количестве 5 000 тонн».

В виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества

При согласовании указанной формы арендной платы стороны должны определить в договоре затраты на улучшение арендованного имущества, которые возлагаются на арендатора в качестве арендной платы.

Это могут быть:

– производство работ по улучшению имущества за счет арендатора силами арендатора или привлеченных им третьих лиц;

– оплата арендатором расходов на улучшение арендованного имущества силами арендодателя или привлеченных им третьих лиц.

Возложение на арендатора затрат на улучшения, произведенные его силами

Для надлежащего согласования арендной платы в форме возложения на арендатора затрат на производство работ по улучшению арендованного имущества стороны должны указать в договоре:

– обязанность арендатора произвести улучшение имущества своими силами (силами привлеченных им третьих лиц) и за свой счет;

– перечень и (или) характер улучшений, которые должны быть произведены;

– размер (стоимость) возлагаемых на арендатора затрат;

– перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих объем и стоимость понесенных затрат.

Пример формулировки условия:
«Арендная плата по настоящему договору установлена в форме возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества. Перечень необходимых улучшений и стоимость затрат арендатора на производство улучшений установлены сторонами в смете (приложение № 1), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора».

Иные виды арендной платы

Стороны могут предусматривать в договоре несколько видов арендной платы, учитывая при этом требования, установленные для каждого из них.

Примеры формулировки условия:
«В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор:

– в течение первого года аренды производит за свой счет модернизацию оборудования (замену деталей и узлов) согласно смете (приложение № 1 к договору);

– в течение второго года аренды передает арендодателю 30% от общего объема продукции, произведенной на оборудовании и прошедшей контроль качества.

Елена ЕРМОХИНА,
юрист-эксперт.


TELEGRAM: 👉https://t.me/soliq_plus

🔰FACEBOOK: https://fb.com/Soliqplusuz



Барча ҳуқуқлар ҳимояланган. Сайтдан маълумот олинганда манба кўрсатилиши шарт.
Условия использования материалов: Все права защищены законами Республики Узбекистан о средствах массовой информации и об авторском праве и смежных правах.

1) Необходимо поставить голубой линк к слову «Soliq plus / Налоги плюс» и направить на наш телеграм канал https://t.me/soliq_plus
2) Неосведомленность об этих правилах не освобождает от ответственности, зафиксированной в соответствующих законодательных актах.